Mi az a leaseback az ingatlanpiacon? Így működik, és ezt érdemes tudni róla
- 1 nappal ezelőtt
- 6 perc olvasás
Frissítve: 17 órával ezelőtt
Vannak olyan ingatlanbefektetések, amelyek már a tulajdonszerzés pillanatától kezdve bevételt termelhetnek.
Ennek egyik formája a leaseback, magyarul visszabérlés. Ilyenkor az eladó vagy az ingatlanfejlesztő értékesíti az ingatlant, majd egy előre meghatározott időszakra visszabérli azt a vevőtől. Így az eladó hozzájut az értékesítésből származó tőkéhez, miközben a megállapodás feltételei szerint továbbra is használhatja vagy kezelheti az ingatlant.
Befektetési szempontból a leaseback egyik legfőbb előnye, hogy a vevő már a tulajdonszerzéstől kezdve előre meghatározott bevétellel számolhat. Az adott program feltételeitől függően a bérleti időszak alatt az ingatlan kezelése és karbantartása is megoldott lehet.
Annak eldöntéséhez azonban, hogy egy leaseback megfelelő befektetési konstrukció-e, érdemes a teljes képet vizsgálni: a várható bevétel mellett a tulajdonlással járó költségeket, valamint azt is, milyen lehetőségeket kínál az ingatlan a bérleti időszak lejárta után.
Hogyan működik a leaseback?
A leaseback többféle ingatlanügyletben is alkalmazható, a lakóingatlanoktól a kereskedelmi ingatlanokon át egészen az új fejlesztésekig.
Lakóingatlanok esetében például előfordulhat, hogy a tulajdonos eladja otthonát, majd a költözésig átmenetileg visszabérli azt a vevőtől. Kereskedelmi ingatlanoknál egy vállalat azért értékesítheti az épületét, hogy felszabadítsa az abban lekötött tőkét, miközben bérlőként továbbra is ugyanott folytatja működését.
Új fejlesztésű ingatlanok esetében a leaseback a befektetési lehetőség részeként is megjelenhet. Amikor az ingatlan elkészül és az adásvétel lezárul, a fejlesztő egy előre meghatározott időszakra visszabérheti azt a vevőtől, majd a program feltételeinek megfelelően kezelheti, bemutatóingatlanként használhatja vagy bérbe adhatja. Az ingatlan a vevő tulajdonában marad, aki a leaseback teljes időtartama alatt megkapja az előre meghatározott kifizetéseket.
Befektetésként milyen előnyöket kínál a leaseback?
A legkézenfekvőbb előny, hogy a tulajdonos már a kezdetektől bérleti bevételhez juthat, miközben nem kell külön meghirdetnie az ingatlant vagy bérlőt keresnie.
Mivel a bérleti díjat és a bérleti időszak hosszát előre rögzítik, a tulajdonos pontosabb képet kaphat a várható bruttó bevételről. Ez kiszámíthatóbbá teheti a pénzáramlás tervezését, mint amikor a bevétel teljes mértékben a változó piaci bérleti díjaktól és a kihasználtságtól függ.
Az adott programtól függően a fejlesztő vagy egy kijelölt ingatlankezelő a leaseback teljes időtartama alatt gondoskodhat az ingatlan napi szintű kezeléséről és karbantartásáról is. Ez különösen vonzó lehet külföldi, más államban élő vagy első alkalommal ingatlanba fektető befektetők számára, akik a tulajdonlás kezdetén kevesebb közvetlen teendőt szeretnének vállalni.
Összességében a leaseback egyszerűbbé és kiszámíthatóbbá teheti egy ingatlanbefektetés kezdeti időszakát. Hosszabb távú értékét azonban továbbra is maga az ingatlan és a megállapodás lejárta után rendelkezésre álló lehetőségek határozzák meg.
Garantált bevételt jelent a leaseback?
Az, hogy a leasebackből származó bevétel garantáltnak tekinthető-e, a megállapodás típusától és feltételeitől függ.
Hagyományos lakóingatlan-leaseback esetén az eladó általában előre meghatározott bérleti díjat fizet a vevőnek arra az időszakra, amíg az értékesítést követően még az ingatlanban marad. A fizetési kötelezettséget a szerződés rögzíti, ugyanakkor ez a konstrukció jellemzően az eladó költözésének megkönnyítését szolgálja, nem pedig hosszú távú befektetési programként működik.
Fejlesztői leaseback esetén a megállapodásban rögzített kifizetések a bérleti időszak teljes tartama alatt esedékesek lehetnek, függetlenül attól, hogy az ingatlan folyamatosan foglalt-e, illetve mekkora bérleti bevételt termel. Amikor egy fejlesztő „garantált bérleti bevételt” kínál, ez általában a megállapodás feltételei szerint előre rögzített kifizetésekre utal.
A fix összegű fejlesztői leaseback eltér a hagyományos ingatlankezelési vagy szállodai bérbeadási programoktól, amelyeknél a tulajdonos bevétele a kihasználtság, az éjszakánkénti árak, az üzemeltetési költségek és az alkalmazott bevételmegosztási rendszer függvényében változhat.
Még ha a kifizetések összegét szerződésben előre rögzítik is, a „garantált” nem jelent kockázatmentességet. A befektetőnek érdemes pontosan tisztáznia, mely jogi személy felel a kifizetések teljesítéséért, milyen védelmet biztosít a szerződés, és mi történik késedelmes fizetés vagy szerződésszegés esetén.
A meghirdetett százalékos hozam sem feltétlenül egyezik meg a tulajdonos tényleges nettó hozamával. Az ingatlanadó, a társasházi vagy közösségi díjak, a biztosítás, a finanszírozási költségek, a közüzemi díjak, az esetleges rendkívüli költségek és más kiadások továbbra is a tulajdonost terhelhetik. A leaseback keretében meghatározott kifizetés azt az összeget jelöli, amelyre a tulajdonos a szerződés alapján jogosult, míg a nettó hozam azt mutatja meg, hogy a tulajdonlással járó költségek levonása után ténylegesen mennyi marad.
Mit érdemes mérlegelni egy leaseback-megállapodás előtt?
Egy jól felépített leaseback-megállapodásnak több fontos kérdésre is egyértelmű választ kell adnia:
Ki felel jogilag a kifizetések teljesítéséért: maga a fejlesztő vagy egy kapcsolt vállalkozás?
Mikor kezdődik a leaseback időszaka, és meddig tart?
Mikor és milyen gyakorisággal történnek a kifizetések a tulajdonos részére?
Mely költségek maradnak a tulajdonos felelősségi körében?
Használhatja-e a tulajdonos személyesen az ingatlant a leaseback időszaka alatt?
Ki felel az ingatlan kezeléséért és karbantartásáért?
Mi történik késedelmes fizetés vagy nemteljesítés esetén?
Milyen állapotban kell visszaadni az ingatlant?
Milyen bérbeadási lehetőségek állnak majd rendelkezésre a leaseback lejárta után?
Az ingatlant a leaseback által kínált előnyöktől függetlenül is érdemes befektetési szempontból értékelni. Az elhelyezkedés, a vételár, az ingatlankezelés költségei, a bérbeadásra vonatkozó szabályozás, a piaci kereslet és a későbbi továbbértékesítési lehetőségek mind olyan tényezők, amelyek jóval a leasebackből származó kifizetések lejárta után is meghatározóak maradnak.
Mely dél-floridai fejlesztések kínálnak leaseback-programot?
Dél-Floridában egyes új fejlesztések leaseback-programot is kínálnak a vásárlók számára. A Nexo Residences és a W Pompano Beach Hotel & Residences két eltérő példája annak, hogyan alkalmazható a leaseback különböző befektetési célok mellett.
◇ NEXO Residences
A Nexo Residences 24 hónapos leaseback-programot kínál bizonyos rezidenciákra, az elérhetőség és a megállapodás feltételeinek függvényében. Az adásvétel lezárását követően a fejlesztő visszabérli az ingatlant a vevőtől, így a tulajdonos egy előre meghatározott bérleti időszakkal számolhat, miközben az első két évben a rezidencia professzionális karbantartásáról is gondoskodik.
A leaseback időszak lejárta után a Nexo teljesen berendezett rezidenciái napi, heti és havi bérbeadást is lehetővé tesznek. A tulajdonosok ezt követően rövid vagy hosszabb távú bérbeadás, saját használat vagy más hasznosítási forma mellett is dönthetnek, az alkalmazandó szabályozás és ingatlankezelési feltételek figyelembevételével. Ez különösen azoknak a befektetőknek lehet vonzó, akik a kezdeti időszakban előre meghatározott bevételt, később pedig nagyobb rugalmasságot keresnek.
◇ W Pompano Beach Hotel & Residences
A W Pompano Beach korlátozott ideig elérhető leaseback-programja bizonyos stúdiókra és egy hálószobás lakosztályokra vonatkozik.
A program keretében a vásárló két évre bérbe adja a lakosztályt a fejlesztőnek. A tulajdonosok negyedévente kapnak kifizetést, amely éves szinten összesen a vételár 10%-ának felel meg. A kifizetésekre az adott negyedév lezárását követően kerül sor.
Egy 900 000 dollárért vásárolt, a program feltételeinek megfelelő lakosztály esetében ez évi 90 000 dollár, két év alatt pedig összesen 180 000 dollár bruttó, szerződésben meghatározott kifizetést jelent.
A karbantartási díjak és a közüzemi költségek továbbra is a tulajdonost terhelik. A 10%-os érték tehát a leaseback keretében járó kifizetések számítási módját jelzi, nem pedig a befektető ingatlanadó, biztosítás, finanszírozási költségek és egyéb vonatkozó kiadások levonása utáni tényleges hozamát.
A professzionális ingatlankezelés és a Marriott által üzemeltetett szállodai bérbeadási programban való részvétel révén a W Pompano Beach különösen azoknak a befektetőknek lehet vonzó, akik egy nemzetközi márkához kapcsolódó szállodai környezetet és integrált condo-hotel tulajdonlási modellt keresnek.
Mi történik a leaseback lejárta után?
A meghatározott leaseback-időszak végével általában a fejlesztő szerződésben vállalt fizetési kötelezettsége is megszűnik. Az épület szabályainak és a vonatkozó előírásoknak megfelelően ezt követően a tulajdonos saját célra használhatja vagy önállóan bérbe adhatja az ingatlant, részt vehet egy elérhető bérbeadási programban, megtarthatja befektetésként vagy értékesítheti azt.
A Nexo és a W Pompano Beach két eltérő lehetőséget szemléltet. A Nexo a rugalmas társasházi tulajdonlást és a rövid távú bérbeadás lehetőségét helyezi előtérbe, míg a W Pompano Beach lakosztályai egy nemzetközi márkához kapcsolódó szállodai környezet részét képezik, ahol a professzionális ingatlankezelés és a bérbeadási programban való részvétel központi szerepet kap. A megfelelőbb választás attól függ, hogy a vásárló számára a rugalmas bérbeadás, a szállodai üzemeltetés, a saját használat, a márka presztízse, az üzemeltetési költségek vagy más hosszú távú cél élvez-e elsőbbséget.
A leaseback kényelmesebbé és kiszámíthatóbbá teheti a tulajdonlás kezdeti időszakát. Hosszú távon azonban azok az ingatlanok jelenthetik a legjobb lehetőséget, amelyek a leaseback által nyújtott előnyök megszűnése után is megfelelnek a befektető céljainak.
Jó befektetés lehet a leaseback?
A leaseback vonzó befektetési lehetőség lehet, ha a megállapodás megfelelően felépített, a bérlő megbízható, a tulajdonlással járó költségek egyértelműek, és maga az ingatlan is illeszkedik a vevő hosszú távú céljaihoz.
Egy ilyen befektetés értékét két fő szempont határozza meg: a leaseback alatt keletkező bevétel, valamint az ingatlanban rejlő lehetőségek a megállapodás lejárta után. Ha ez a két szempont összhangban van, a leaseback kedvező egyensúlyt teremthet a kezdeti bevétel, az egyszerűbb indulás és a hosszú távú lehetőségek között.
Ha dél-floridai leaseback-lehetőségeket hasonlít össze, örömmel segítünk abban, hogy ne csupán a meghirdetett százalékos értéket, hanem a megállapodást, a tulajdonlással járó költségeket, az ingatlankezelés módját és a hosszú távú lehetőségeket is figyelembe véve értékelje a befektetést.
A programok elérhetősége, az árak, a leaseback feltételei és az egyes fejlesztések ajánlatai változhatnak. A leendő vásárlóknak javasolt a vonatkozó szerződések és dokumentáció alapos áttekintése, szakképzett ingatlanszakértő bevonása, valamint saját körülményeikre vonatkozó független jogi, adózási és pénzügyi tanácsadás igénybevétele.
Hozzászólások